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百强榜单:暴雷房企的“座次”被谁补位了?

发布于2022-04-27 分类:楼市快讯 来源:90度地产 微信号 编辑:窦嘉敏 阅读(1618)

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 房地产交易增速放缓、总量收缩,继续体现在一季度数据上。根据统计局数据,1—3月份,全国商品房销售面积3.1亿平方米,同比下降13.8%;商品房销售额2.97万亿元,下降22.7%。

  历时大半年的地产流动性危机让房地产市场陷入低迷,结果之一就是——房企座次大调整。

  掉队最明显的是出现债务违约的暴雷房企,购房者出于对楼盘交付的担忧大多避开了暴雷房企的项目,这也是人之常情。只不过,一代地产掌舵者进入险境以后,原本属于暴雷房企的行业座次究竟可以被谁补位呢?

  数据来源:中指院

  从榜单消失的房企

  在如此环境面前,没有房企可以独善其身,作为行业代表,百强房企亦未能避免销售下滑的命运。

  根据中指院数据,2022年1-3月,TOP100房企销售额均值为162.6亿元,同比下降47.2%;TOP100房企权益销售额均值为119.5元,同比下降47.6%。

  34.9亿元!这个数字是一道分割线,只要能在一季度实现34.9亿元,就可以晋升百强。而去年同期,这一数据为76亿元,百强房企的门槛比去年低了一半。

  “人面不知何处去,桃花依旧笑春风。”这是很多人看完一季度百强房企销售情况后的感受,因为,昔日榜单上的常客已经开始消失。根据中指院发布的《2022年1-3月中国房地产企业销售业绩TOP100》,有14家房企消失在百强房企的名单上。

  据90度初步观察,从榜单消失的房企大概可以分为两类,一是主流品牌房企,比如,大发地产、龙光集团、中国恒大;二是区域性房企,比如,深业集团、绿都地产集团等。

  进一步探究可以发现,虽然都从榜单上消失,但情况各有不同,90度将其总结为三种类型,第一种是跌落百强型,包括大发地产、金隅集团(601992)、隆基泰和、深业集团、恒信等5家房企,以大发地产为例,根据公告,公司一季度实现销售额26.08亿元,由于没有触及门槛而滑出百强。这类房企的特点是销售额增速大幅下滑,最终被挤出百强。

  第二种情况是未披露业绩型,90度查阅发现,花样年、中国恒大、佳兆业集团、康桥集团、中昂集团、华景川等6家房企均未披露销售业绩,因此未被收录进榜单,这是他们从榜单消失的原因。

  至于未披露的原因,在业内看来,可能与这些房企的销售业绩不理想有关,有两种分析可以说明这种情况。

  其一,上述房企部分属于暴雷房企,从上榜暴雷房企可以看出,这类房企的销售排名普遍出现大幅下滑,比如,世茂集团从去年的第13名跌至第18名,奥园集团从第31名跌至第70名,阳光城(000671)从第19名跌至第35名。

  其二,据信达证券观察,购房者对暴雷房企烂尾楼担忧导致此类企业3月单月销售几乎没有回暖迹象,成交端持续恶化。

  第三种情况,相对比较特殊,包括龙光集团和当代置业。中指院相关负责人对90度表示,这两家房企可能没有提交参评数据,所以才没有出现在榜单上。

  90度查询发现,2022年一季度,龙光集团实现权益合约销售额约为171.2亿元,当代置业实现合约销售额15.68亿元。与百强榜单对比来看,龙光集团的排名大致在第25名,当代置业则被挤出百强。

  榜单“新面孔”

  有退则必然有进,那么,上述房企的座次究竟被谁补位了?

  说明:参照对比的是2021年百强房企。

  很多人的第一反应可能是地方国企,答案也确实如此。在14家新晋百强房企中,5家为地方国企,包括来自北京区域的北京城建(600266)、中建智地、北辰实业(601588),成都的兴城人居和湖北的中建三局。

  北京入围房企较多,主要与城市房价有关。百强房企的入围门槛是34.9亿元,对北京的房企来说,随便一个项目只要热销,就很容易达到这一标准。

  以中建智地为例,近两年发展速度较快,在北京先后获取了房山区拱辰街道四宗地块,目前在售的中建·京西印玥和中建·学府印悦是刚需产品,关注度较高,尤其前者以1051套成交额位列北京销售套数榜首。

  兴城人居表现也比较抢眼,公司2021年以96.2亿元的拿地金额位列成都市房地产企业拿地排行榜第二,并以152.1亿元的销售额位列成都市房地产企业销售榜第六,如今,已在成都市场崭露头角。

  除了地方国企,还有一些熟悉的面孔,包括卓越集团、星河湾集团、合生创展等,以卓越集团为例,其2022年一季度实现销售额158亿元,位列百强房企第27名,蹿升速度飞快。

  当然,更出名的是卓越集团的拿地故事。根据中指院数据,卓越集团2021年拿地金额为351亿元,位列第18名。这也是卓越集团实现销售额大幅增长的重要前提条件。

  值得一提的还有星河湾集团和合生创展,两家房企都以擅长高端产品而著称,尤其,合生创展在过去几年深耕北京,目前在售的高端产品包括缦合·北京和合生缦云,均位于北京三环。

  此外,还有一些区域房企晋升百强,包括安徽房企一哥文一地产、北京的石榴集团、杭州的建杭置业以及四川的正黄集团,这些城市的共性是房地产市场发展较好。

  从成立时间来看,最老的是正黄集团,创立于2003年,主营业务涵盖地产开发、建筑工程、物业服务、文化旅游、酒店投资、商业运营、酒业产业及商超产业等领域。最年轻的是建杭置业,成立于2019年,2021年全口径销售额211.4亿元,可谓是飞度发展。

  目前,文一地产在土地市场非常活跃,在民企里可谓风头正盛。3月25日,文一地产以2.94亿元竞得合肥市瑶海区YH202203号地块。据90度观察,公司2021年先后斥资6.86亿、7.38亿、4.54亿元拿下合肥多宗地块。

  对民企来说,最大的挑战仍然是如何解决融资问题。卓越集团、文一地产和石榴集团都曾传出IPO的消息,不过,目前来看,进展缓慢,比如,去年11月30日,石榴集团招股书已失效。在业内看来,地产股在资本市场并不被看好,这可能也会影响部分区域房企的IPO进程。

  百强还重要吗?

  细数榜单更迭的名录,90度试图找寻名次变动背后暗藏的一些趋势。

  一方面,名次越靠后,房企规模越小,越容易受到市场波动的影响,名次变动比较剧烈,比如,文一地产、卓越集团、中建三局等房企,四五年间偶尔就会出现在百强房企的名单上。

  在业内看来,当百强房企的门槛低到只有34.9亿元时,门槛本身的意义已经不复存在,即便跨过这个门槛,也不意味着规模和实力的显著增长。

  另一方面,地产收缩已成既定事实,房企面对的是越来越卷的市场环境,即便是纯粹的新面孔房企,比如,建杭置业,受限于融资,未来持续快速增长的可能性也不大。我们不得不承认,增长最快的黄金阶段彻底过去了。

  多家分析师研报判断:未来的房地产,也许更多是属于财务稳健的大型房企,尤其是掌握发展主动权的国企和央企以及优质的民营龙头房企。

  业内公认的趋势有两点,其一,受限于融资政策,具备融资优势的国企更具发展的可能性;其二,行业集中度会进一步提升,尤其随着暴雷房企在项目层面收并购的推进,行业新格局正在形成。

  自从去年下半年预售资金收紧,土地市场的主力就从民企转移到了国企。以北京2022年首批集中供地为例,总计成交17宗地块,除旭辉外,全部由国企和平台公司获取。

  在业内看来,北京是本轮市场下行中表现最有热度的城市,无论是销售还是房价,都表现出了很强的韧性,即便如此,民企在土地市场也趋于谨慎。这意味着,未来两三年的房地产市场或由国企来主导。

  截至目前,暴雷的房企将近20家,大部分都是主流房企,这些房企的项目大部分可能通过收并购来化解风险,而接盘方主要是国企和优质民企。

  根据中指院数据,2021年收并购交易金额同比增长21.3%,标的仍然以房地产开发为主,交易宗数占比达56.6%,其中,境内房地产公司作为买方涉及的交易金额约2836.4亿元。

  另一组数据更有说服力,2021年有126家房企参与收并购,其中百强TOP30房企收并购金额和宗数占比均为12.7%。中指院认为,在金融严监管和支持收并购相关政策背景下,行业集中度将进一步提高。

  整合是一个行业走向成熟的标志,但这个过程伴随的可能是很多企业的消失,或破产清算,或被收购,正如房地产行业当前正在经历的这样。


以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为太灵通独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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