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发布于2022-04-27 分类:楼市快讯 来源:中指研究院 微信号 编辑:窦嘉敏 阅读(1719)

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2022年以来,中央多次强调支持合理住房需求释放,各部委亦积极表态释放维稳信号,各地政府落实因城施策,供需两端政策优化调整力度均有所加大,如优化限购、降低首付比例、优化限售、发放购房补贴、降低房贷利率等,但部分地区疫情反复,政策调控效果并未明显显现,购房者置业情绪尚未得到实质修复,市场活跃度仍不足。

值得关注的是,在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下,宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开,部分热点城市市场出现企稳迹象,近期楼市正在发生一些积极变化!

变化一:楼市因城施策主线下,政策力度继续加大

从宏观环境上看,经济新的下行压力加剧,“稳增长”政策仍有进一步发力空间。

2022年一季度,我国GDP增长4.8%,宏观经济整体平稳运行,但受国际地缘政治变化、美联储加息通道开启、国内多地疫情反复等因素影响,内外部环境复杂多变,不稳定不确定性加大,我国经济下行压力进一步加剧。3月,社会消费品零售总额同比下降3.5%,房地产开发投资额同比下降2.4%,微观主体经营、居民就业等均面临较大压力。

在“稳增长”目标下,中央强调“政策举措要靠前发力、适时加力,已出台的要尽快落实到位,明确拟推出的尽量提前,同时研究准备新的预案”。4月15日,央行全面“降准”;18日,央行、外汇局发布金融纾困23条举措,加大对实体经济的支持力度,对冲不确定性因素带来的影响。短期来看,宏观政策仍有进一步发力空间。

房地产调控方面,“稳楼市”政策不断落地,因城施策主线下,各地优化调整政策的力度加大。

根据中指监测,今年截至4月24日,全国已有近90城(不含网传城市)出台房地产政策百余条,主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。

表:2022年以来各地因城施策具体举措(部分)

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数据来源:中指数据CREIS,中指·项目云(点击试用)

4月以来,各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点:

一是政策的落地节奏加快。4月截至24日,50余城(城市与一季度有重复)出台房地产相关政策超70条,明显高于前三个月。

图:2022年以来各地优化调整房地产相关政策的频次(4月截至24日)

数据来源:中指数据CREIS,中指·项目云(点击试用)

二是政策向限购、限贷、限售等方向延伸,优化调整力度加大。3月1日郑州优化限购、限贷等政策,并重启货币化安置后,4月以来,多地跟进调整相关政策,截至24日,已有超30城政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容,而以往各地政策更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。

三是城市向热点一二线城市扩围。4月,上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛,或降低限售年限,热点一二线城市调控政策优化,向市场释放了积极信号。

4月18日,央行释放个人住房商业贷款政策利好,提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求”,预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率,优化“认房认贷”标准,多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%,二套降至5.2%。

变化二:置业需求仍在,计划半年内购房的人群占比持续提升

2022年以来,房地产市场整体低温运行,根据中指调查数据,2月购房者置业意愿有所回升,3月受部分地区疫情反复影响,置业意愿出现小幅下滑,市场观望情绪依然较高,置业意愿处于底部波动状态。其中一线及长三角城市群购房意愿相对较强。

图:2021年3月以来置业调查受访者计划购房时间分布

数据来源:中指调查,中指数据CREIS(点击试用)

从置业计划上看,2022年以来购房者置业计划逐步提前,2月计划半年内购房的占比提升至19%,3月继续增加至21%;而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势,由此可见,购房置业需求并未消失,随着信贷环境和调控政策持续改善下,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,这部分需求有望逐步释放。

另外,从房价预期上看,2022年以来受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势,房价稳定预期逐步增强,2月受访者预期房价稳定占比为48%,环比提升5个百分点,3月占比继续增加至54%,房价预期呈现企稳态势,房价的逐渐企稳有利于市场情绪修复。

变化三:整体市场波动调整,预期仍弱,城市分化是必然,个别城市市场有所修复

图:2022年以来重点60城商品住宅周度成交面积及同比走势

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

根据中指数据,2022年2月底、3月底,重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象,但受多地疫情反复、各地政策力度不及预期等因素影响,市场企稳态势未能延续,购房者置业情绪未得到实质性改善。同时,因疫情反复,部分地区经济承压,居民收入预期转弱,也对楼市预期造成一定影响。第16周重点城市交易面积环比虽有回升,但绝对规模仍处较低位,疫情的多点散发仍拖累购房需求释放。

分化会是未来市场的主旋律。从政策效果来看,部分地区虽然放松了限制性政策,但短期市场效果有限,与此同时,个别热点城市市场情绪有所修复,新房、二手房成交规模整体呈回升态势,房价稳中有涨。

图:2021年以来北京新建住宅成交面积、二手住宅成交套数周度走势线

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

如北京,3月以来,北京新建商品住宅周度成交面积、二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势,其中新房成交面积逐渐接近去年同期水平;二手住宅3月成交超1.6万套,为2021年下半年以来月度最高值。

图:2017年以来北京新建住宅和二手住宅价格环比走势

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

从价格端来看,根据中国房地产指数系统百城价格指数,今年以来北京的新建住宅价格整体表现平稳,二手住宅价格环比涨幅略有扩大,3月二手住宅价格环比上涨0.62%,为近半年的最高水平。

除了北京之外,杭州、合肥、苏州等城市均出现一定的企稳迹象,但当前部分城市仍面临较大疫情防控压力,市场恢复节奏或被打乱。

变化四:重点城市新开盘项目去化略有改善,优质项目受青睐

图:2022年以来重点9城新开盘推出套数及去化率(开盘当天认购比例)

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

根据中指重点监测的9个城市新开盘数据,3月以来,周度新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势,第16周(4月11日-17日)开盘去化率接近50%,较上周提升6个百分点。其中,杭州、成都平均去化率超60%,部分项目如杭州的万科湖印光年府、滨江海潮望月城等项目中签率普遍在30%以内,当天认购率超90%;成都的凯德世纪名邸、保利中环广场等项目去化率亦在90%以上。

当前,随着政策环境的进一步改善,重点城市优质项目或高性价比项目受到购房者青睐,开盘去化相对较好。

短期制约房地产市场恢复的主要因素

综合来看,当前房地产市场整体仍处于深度调整期,但局部地区短期呈现积极信号,政策端优化空间增加、个别热点城市市场企稳恢复、房企融资端略有改善等,而市场短期的积极信号能否持续或以点带面形成合力,仍存在较大不确定性。除了居民收入不及预期的影响外,疫情、政策等方面仍是影响市场恢复节奏的主要因素。

一是在多地疫情反复、防控举措严格影响下,购房需求释放受阻,疫情反复地区的市场恢复节奏存在较大不确定性。

数据来源:国家和省市卫健委,公开渠道

二是中央表态后,各地因城施策空间已经打开,但具体政策的落实或仍需时间。此外,部分城市政府换届,新一届领导人在政策落地上或更加谨慎,亦增加了政策落地新的变数。

三是当前企业推盘意愿不足,部分热点城市新增供应不及预期,导致购房需求释放动力偏弱,这部分城市需求释放节奏亦与供给端改善的节奏密切相关。

结语

短期来看,购房需求并未消失,但短期需求端观望情绪较重,预计随着政策逐渐落地,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控、各地政策的执行力度等。面对当前疫情多点散发带来的不确定性,亟需中央落地供需两端配套扶持政策、各地积极落实因城施策予以对冲,需求端,全面支持合理住房需求释放,加大信贷支持力度,降首付、降房贷利率等,各地适度优化调整限购、限售、限价等政策,促进销售回暖。企业端,加大房企纾困力度,帮扶有价值的企业度过难关,为价值企业债务展期提供适当支持,支持民营房企债券融资等,稳定市场预期。

在此背景下,热点一二线城市在强基本面支撑下,市场有望率先启动恢复行情,房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度,加强竞品监控,制定差异化营销策略,把握市场机会。

中指·项目云(点击试用)对城市各类政策进行了结构化处理,并通过市场热度变化、城市基本面变化、外部环境变化构建政策预判模型,预判城市政策走向。同时,结合城市所处阶段及市场供求关系进行趋势预判,帮助房企精准把握市场周期性机会。


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