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北京学区房多校划片一年后:蜂鸟家园猛降200万

发布于2022-04-29 分类:楼市快讯 来源: 时代周报 编辑:窦嘉敏 阅读(1721)

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      曾被捧上神坛的学区房,在2021年产生了前所未有的震荡。而一切,都源于“多校划片”的落地。如今,学区房也变得更加理性。

  2021年7月,随着西城区德胜、金融街(000402)、月坛三大顶尖学区的学生被派位,“多校划片”彻底成为现实,此后几个月,这三大顶尖学区对应的学区房房价应声而跌。

  根据时代周报此前报道,德胜片区部分房源的挂牌价出现30-100万元不等的下降。另有中介称,海淀蜂鸟社区房源总价跌了近200万元。

  2022年幼升小工作已经陆续展开,4月19日,北京市教委发布《关于2022年义务教育阶段入学工作的意见》,再度强调多校划片的重要性。上述《意见》指出,今年,北京将积极稳妥推进以多校划片为主的入学方式。同时,加大户籍、房产等适龄儿童少年入学信息采集表所填报内容真实性的审核力度。

  作为调控学区房的最大“杀器”,“多校划片”再次被强调。一年过去,家长们的心态发生了改变,而学区房的价值也再次被审慎思考。

  近日,时代周报记者以购房者的身份走访北京市西城、东城、海淀学区房,发现家长逐渐向非热门学区外溢,从客观上实现了“削峰填谷”,而这也直接导致了部分学区房价格、成交量回归理性。

  新街口、广内成“香饽饽”

  西城去年执行“多校划片”政策后,有的家长甚至直接放弃原定买房计划,彼时,西城一套770万的房子,甚至能直接降到700万。

  挂牌价下降的同时,成交量也在下降。数据显示,2021年7月,西城区二手住宅成交套数为949套,较6月的1212套,下调约21%。同时,2021年8月25日,北京教委部署秋季新学期工作时指出,“将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗”,进一步落实学区化集团化办学。此后,部分原本有购房意愿的家长陷入了观望。

  如今,一年过去了,家长们似乎变得更加理性,“名校”的概念被逐渐弱化,学区房市场开始走向均衡:以德胜、金融街、月坛为代表的金字塔尖的这部分学区,房价得到有效控制,而新街口、广外等较弱的学区则开始得到更多家长的关注,由此出现了从热门学区外溢到非热门学区的现象。

  采访中,时代周报记者获悉,此前想买德胜、金融街、月坛等热门学区的部分家长改变思路,他们目前更倾向于到展览路、新街口、广内等非热门学区。

  以新街口为例,相较于金融街、德胜、月坛,新街口的教育资源相对较弱,2021年,新街口的学区房均价为12万/平方米,在出现外溢情况后,现在反而涨到了13、14万/平方米。

  除西城本区域内出现外溢现象外,东城区也成了接收外溢学生的大户,“之所以会出现这种情况,是因为很多想买西城房子的家长,担心被调剂,便选择了更为安全的东城。”东城中介刘磊告诉时代周报记者。

  时代周报记者了解到,东城区教育资源相对平均,鸡娃程度较低,热门学区有东直门、崇文门以及和平里。“这三个区域基本是东城区学区的上等地段。”刘磊告诉时代周报记者,“现在一套上新会比前一套高,每套会差5-10万。”

  如新景家园东区,该小区紧挨崇文门,花市小学、前门小学、崇文小学、回民小学等牛小均在其派位范围内。

  购房者王静向时代周报记者表示,2021年10月,她看中一套新景家园两室一厅的房子,当时报价850万左右,觉得价格不合适想再看看,然而到今年4月初再看时,该房屋的报价就变成了900多万。当时中介告诉她价格合适,不要犹豫,“可是我没有经验,不到半年就涨了50多万。”

  降价70万才出手

  西城多校划片事件的影响波及面甚广,同为优质学区的海淀和东城,其目前学区房房价也开始走向理性。

  如同走在宾馆里的长走廊一般,光线很暗,房间户型相似,这是位于北京市海淀区万柳的蜂鸟家园。小区里只有4栋楼,共有1296套房子,八成户型为40-50平方米的开间。

  曾被称为“宇宙顶级”学区房中心的蜂鸟家园小区,因“百分百”对口中关村(000931)三小,一直被视为海淀学区房的“风向标”。

  在学区房被神话的那些年,蜂鸟家园房价在过去十多年来一直呈现上涨态势,价格在最高点时,50平米的开间可以卖到1000多万,销量几乎占据万柳片区销量的1/3。

  海淀区宣布“多校划片”的时间比西城区更早。早在2018年,海淀就宣布“多校划片”政策。但彼时,政策并未落地,在短时间的降价后,家长们依然前赴后继,房价与成交量节节攀升。

  然而,2021年7月份,海淀区发布政策,强调自2022年1月1日后,户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,在区内协调解决。这意味着,海淀区的教改政策真正落地。

  小李从事学区房行业已经多年,在学区房最火热的那几年,每天都有家长来询价。然而,自2021年7月之后,来询价的家长显著减少,他告诉自称要买房的时代周报记者,“你是近1年来,第一个上门找我看房的顾客,大部分都是网上询问完之后就没了音讯。”

  海淀中介乐乐提供给时代周报记者一份万柳片区的成交名单,数据显示,2022年4月,蜂鸟家园最低成交价为750万元,较高点时便宜200万元。

  与此同时,从2021年8月开始,万柳片区成交量显著减少。由高点时的单月50多套减少至40多套,2022年3月,万柳片区共成交44套,而4月,这一趋势更加明显,截至4月27日,万柳片区4月共成交37套房屋,其中,蜂鸟家园成交6套。

  时代周报记者向中介询问,如购买蜂鸟家园,是否确定能入学中关村三小,海淀中介小李表示,现在没有中介能够确切保证一定可以入学。

  “2021年,购买中关村三小对应的学区房的学生,有大约40个被调剂至其他学校,大概占总数的5%左右。”小李谈到,就近入学原则不会变,蜂鸟家园对面就是中关村三小,因此调剂概率较小。

  然而对于花重金购买学区房的家长来说,一旦调剂到自己头上,就是意味着千万资产100%打了水漂。

  于是,家长的考虑周期变得更长,只有价钱更为合适的房源才会纳入考虑范围。时代周报记者从海淀中介陈明处了解到,蜂鸟家园一套带学区名额、总价约1230万元、83.13平方米的两居室,在数月前挂牌,一直没有成交。直至4月23日降价70万元后,才达成了成交。

  中介王强告诉时代周报记者,虽然不知道调剂具体参考哪些因素,但大家都有共识,越早买房子,就越不容易被调剂,“2021年有部分学生被调剂,是因为去年4、5月份买的房子,购买时间太短。所以我所接待的客户,我会建议他们提前2-3年买,同时价格还能便宜,何乐而不为呢?


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