4月以来，全国疫情多点散发，居民置业信心恢复不及预期，房地产市场仍处于调整阶段，房价也继续呈现横盘态势。与此同时，各地方政府持续落实因城施策，“稳楼市”政策出台节奏显著加快，4月超60城发布楼市宽松政策近90条，政策放松亦逐步走向高能级城市。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画房价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。

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十大城市二手房市场整体恢复节奏有所放缓，城市间表现进一步分化

图：2022年4月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

图：2020年7月至2022年4月十大城市二手住宅均价及环比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年4月，我国十大城市二手住宅均价40321元/平方米，环比上涨0.05%，较上月收窄0.18个百分点，涨幅连续2个月收窄；同比上涨3.46%，较上月收窄0.77个百分点。环比来看，杭州、北京环比涨幅超0.5%，深圳、南京和成都环比跌幅均超0.4%；同比来看，杭州同比涨幅超9%，深圳跌幅同比下跌4.00%。

北京：市场价格平稳趋升，各辖区房价环比多数上涨

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及北京二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，北京二手房市场维持恢复态势。整体来看，春节后北京二手房成交热度快速提升，但4月下旬以来，北京疫情形势趋于复杂，对二手房市场成交造成一定影响，市场恢复有所放缓。截至4月26日，4月北京二手房成交11879套，环比下滑约12%，同比仍下滑超20%。价格方面，4月北京二手住宅价格环、同比均继续上涨，但涨幅较3月均有所收窄。目前疫情形势给市场造成一定负面影响，但北京市场需求支撑较强，预计未来市场价格或整体趋于平稳。

图：2022年4月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

上海：市场受疫情影响较大，价格环比由涨转跌

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，上海二手房市场受疫情影响较大，量价均弱。4月上海疫情形势仍复杂严峻，多数区域实施“静态管理”，市场成交低迷。价格方面，4月，上海二手住宅价格环比下跌0.06%，较3月由涨转跌，市场预期整体走弱。当前上海社会面疫情风险逐渐降低，预计未来随着疫情形势好转，上海二手房市场成交或将逐步企稳，价格也有望平稳恢复。

图：2022年4月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

广州：市场整体平稳，价格环比有所收窄

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，广州二手住宅价格环比涨幅再次收窄。4月，受疫情突发影响，广州二手房成交量较3月出现一定回调，整体仍在低位区间运行；价格方面，4月广州二手住宅价格环比继续上涨，但涨幅再次收窄，价格整体呈现企稳横盘态势。

图：2022年4月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

深圳：价格深度调整，各辖区房价环比普遍下跌

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及深圳二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，深圳二手房市场继续调整。价格方面，深圳二手住宅价格陷入下跌通道，2021年4月至今价格环比持续下跌，4月深圳二手住宅价格环比下跌0.43%，跌幅有所扩大。成交方面，4月深圳疫情形势有所缓和，二手房成交情绪也有所好转，特别是4月下旬以来，成交量出现一定回升。近期，伴随更多高能级城市房地产宽松调整政策释出，深圳政策边际调整的预期也逐步增强。

图：2022年4月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

杭州：价格平稳趋升，核心区域价格支撑力较强

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及杭州二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，杭州二手住宅价格平稳趋升。受核心板块及次核心板块的刚需释放带动，杭州4月二手房成交量有所回升，但整体仍处较低水平。价格方面，杭州二手住宅价格韧性较高，4月价格环比继续上涨，但涨幅有所收窄。

图：2022年4月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

南京：价格环比跌幅扩大，多数辖区房价环比下跌

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及南京二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，南京二手房市场恢复不及预期，价格环比继续下跌。2022年以来，南京信贷环境呈现放松态势，但疫情等因素对市场信心恢复造成不利影响，4月南京二手住宅价格环比继续下跌，且跌幅有所扩大，市场预期继续走弱。4月，南京放开局部区域的楼市限购政策，预计将有助于市场预期改善，促使价格平稳恢复。

图：2022年4月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

武汉：市场持续调整，价格跌幅扩大，多数辖区房价环比下跌

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，武汉二手房市场进一步调整，二手住宅价格环比跌幅扩大。4月武汉部分区域由于疫情形势较严峻实施“静态管理”，二手房市场整体成交受到一定影响，成交量较3月出现下滑。价格方面，4月武汉二手房挂牌价格环比也再次出现下跌，且跌幅有所扩大，市场调整态势持续。当前武汉房贷利率已连续下调，预计接下来政策端或将延续放松趋势，促进合理的住房需求释放。

图：2022年4月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

成都：价格持续回落，多数辖区房价环比下跌

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及成都二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，成都二手住宅价格环比继续下跌，调整态势依旧。近两月，成都二手房成交量有所恢复，受成都新房市场成交信心不足影响，部分购房需求转至二手房市场，推动二手房市场成交量出现回升。价格方面，成都二手房价格上涨预期仍不足，价格表现整体呈调整态势。

图：2022年4月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

重庆（主城区）：价格环比微跌，各辖区房价多数环比下跌

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，重庆二手房市场恢复动力不足，价格环比再次转跌。4月重庆二手房成交情绪有所走低，二手住宅价格环比再次转跌，跌幅为0.05%。目前，重庆政策宽松信号较为明显，预计未来重庆二手房市场或保持平稳态势。

图：2022年4月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

天津：受核心区域拉动，价格环比上涨，但涨幅收窄

图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

4月，天津二手房市场受核心区域拉动，价格环比再次上涨。得益于“学区房”需求稳步释放，4月天津和平、河西等核心区域成交热度持续拉升，价格环比继续上涨，其中和平区价格环比涨幅达0.89%，带动了天津二手住宅价格环比继续上涨，但涨幅收窄。目前，天津二手房市场分化明显，核心区受益于教育资源优势，市场韧性较大，其他多数区域依旧维持调整态势。

图：2022年4月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

政策放松或继续向高能级城市延伸，未来大城市核心区市场有望率先回温

4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

展望未来，各地方政府大概率将进一步落实因城施策，更多宽松政策“组合拳”或将出现，政策放松也有望继续向高能级城市延伸，促进市场预期进一步改善。当前，疫情成为影响市场恢复节奏的不确定因素，随着各地疫情得到有效控制，楼市宽松政策效果或将逐渐显现，未来大城市核心区市场有望率先回温，并带动重点区域市场逐渐恢复。

本文首发于微信公众号：中指研究院。